Membeli Rumah Seken

Tanya
Pak Panangian, saya ingin membeli rumah seken. Faktor apa saja yang harus dicermati jika saya membeli rumah seken?
Jimmy, Jakarta

Panangian Simanungkalit:
Ada beberapa hal yang harus diperhatikan jika membeli rumah seken. Pertama, kondisi bangunan terutama menyangkut pondasi, struktur, penutup lantai, penutup dinding, rangka atap, penutup atap, dan plafon serta utilitas di dalamnya. Pastikan semuanya masih cukup baik, aman, berfungsi, dan tidak memerlukan banyak perbaikan. Kecuali bangunan memang sudah tua (di atas 20 tahun) dan tidak layak lagi dipakai, yang ditransaksikan hanya tanahnya. Untuk itu, jangan lupa cek langsung ke lokasi dengan seksama, jangan hanya menerima laporan dari pihak ketiga. Pastikan juga rumah dan lingkungannya bukan daerah rawan rayap. Kalau rawan rapay, sebaiknya rumah diberik treatment antirayap.

Kedua, status tanah, apakah HGB, hal milik, strata title, atau apa? Kalau HGB, apakah sertifikatnya masih berlaku atau perlu diperpanjang? Kalau harus diperpanjang, apakah memungkinkan dan berapa biayanya? Mungkinkah status HGB itu diubah menjadihak milik? Itu semua perlu diperhitungkan saat negosiasi harga. Jangan lupa mencocokkan nama pemilik dan nomor rumahnya dengan nama dan nomor yang tercantum di sertifikat. Terlebih pada rumah warisan, kesamaan nama penjual dengan nama yang tercantum dalam sertifikat sangat mutlak bila Anda tidakingin bermasalah. Kalau kepemilikan rumah masih atas nama orangtua ahli waris, pastikan saat bertransaksi semua ahli waris menyetujuinya secara tertulis. Untuk itu, sebaiknya jangan bertransaksi di bawah tangan tapi melalui notaris.

Ketiga, ukuran tanah dan rumah apakah memang sesuai dengan yang tercantum dalam sertifikat dan IMB? Sangat baik jika kita melakukan pengukuran ulang. Bukan hanya supaya transaksi berjalan benar, tetapi juga supaya ukuran rumah dan tanah sesuai dengan kebutuhan dan keinginan kita.

Keempat, IMB dan gambar rancang bangun rumah. Sebaiknya tidak ada perubahan signifikan pada bangunan yang melenceng dari IMB. Kalau rumah tidak dilengkapi IMB, kita tidak bisa mendapatkan dukungan KPR dari bank untuk membelinya. Selain itu ada kemungkinan rumah dirobohkan petugas pemda karena dianggap melanggar ketentuan peruntukan pendirian rumah. Kalau ingin merenovasinya setelah dibeli, pastikan rumah memang boleh direnovasi dan tidak termasuk dalam cagar budaya. Kalau termasuk cagar budaya, perjelas sampai sejauh mana rumah boleh direnovasi.

Kelima, status rumah tidak dalam sitaan atau digadaikan, yidak sedang dijaminkan ke bank atau dalam sengketa, tidak memiliki tanah lebih yang tidak dicatat dalam sertifikat karena merupakan bagian dari fasos fasum, dan tidak sedang dihuni atau sudah kosong. Yang terakhir, ini juga penting karena sering saat bertransaksi, rumah masih dihuni oleh kerabat penjual. Akibatnya, setelah transaksi, pembeli tidak bisa langsung menguasai rumahnya dan terlibat konflik dengan penghuni. Untuk itu, jangan lupa cek langsung ke lokasi, dan mintalah kejujuran penjual, tanyakan kepada warga sekitarnya, dan bikin klausul perjanjian bersyarat yang memungkinkan Anda meminta pengembvalian pembayaran atau membatalkan transaksi bila status rumah tidak freen clean and clear. Lakukanlah transaksi dengan akte notaris.

Keenam, kondisi lingkungan perumahan, apakah cukup baik dan memadai, baik kondisi jalan dan saluran, jaringan utilitas, maupun aksesibilitas dan fasilitas publik yang ada di sekitarnya? Rumah idealnya bisa dilalui kendaraan secara leluasa, kondisi jalan dan salurannya terawat, keamanan lingkungannya cukup kondusif, tidak kebanjiran, dan masyarakatnya cukup menerima pendatang baru.

Ketujuh, jaringan telepon, suplai listrik, air, dan gas (kalau ada), apakah tersedia dan mencukupi untuk memenuhi kebutuhan seisi rumah dan tidak sering muncul masalah? Tanyakan apakah rumah sudah dilengkapi jaringan telepon, dan berapa kapasitas listrik, air, dan gas yang terpasang? Untuk itu mintalah penjual menunjukkan dokumen pemasangan dan rekening terakhirnya.

Kedelapan, riwayat rumah. Pernahkah rumah itu terbakar seluruhnya atau sebagian? Kalau pernah bagaimana dampaknya terhadap pondasi dan struktur bangunan? Apa yang dilakukan pemilik lama saat memperbaikinya? Adakah di rumah pernah terjadi peristiwa kriminal yang menggegerkan seperti pembunuhan dan perampokan? Bagaimana kejadian itu bisa terjadi dan bagaimana penyelesainnya?

Kesembilan, Pajak Bumi dan Bangunan. Pastikan penjual selalu membayarnya secara teratur, termasuk biaya-biaya lain seperti iuran pengelolaan lingkungan (IPL) dan lainnya. Mintalah bukti pembayaran terakhir berbagai bea dan biaya itu.

Kesepuluh, harga rumah. Jangan percaya begitu saja dengan harga pasar yang disebutkan penjual. Mintalah bukti pembayaran PBB yang terakhir. Di situ tercantum NJOP tanah dan bangunannya. Setelah itu, cari informasi ke warga sekitar tentang pasaran harga rumah di lokasi setempat. Bisa juga bertanya atau mencari tahu ke kantor broker terdekat, atau melihat iklan rumah sekelas di lokasi terdekat di surat kabar sebagai perbandingan.

Kesebelas, dukungan KPR. Sebaiknya transaksi rumah seken juga dilakukan dengan fasilitas KPR karena jauh lebih aman. Untuk itu sebelum bertransaksi, ada baiknya meminta bank yang akan menyalurkan kredit agar menilai rumah tersebut. Paling tidak, hasil penilaian penilai profesional bisa dipakai sevagai patokan untuk menawar harga rumah secara pantas. Harga rumah seken biasanya lebih murah dibandingkan rumah baru sekelas. Tapi ini sangat tergantung situasi ekonomi, kondisi bangunan, dan prestise lingkungannya.

*) Panangian Simanungkalit, penulis buku "Beli Rumah & Apartemen, Tips dan Trik"